종합소득세 주택임대소득 신고 대상과 다가구 주택의 주택 수 판정 기준

 

종합소득세 주택임대소득 신고 대상과 다가구 주택의 주택 수 판정 기준

종합소득세 주택임대소득 신고 대상과 다가구 주택의 주택 수 판정 기준

주택 수 판단 잘못하면 임대소득세 폭탄 맞을 수 있어요. 다가구주택 가진 분들, 귀 쫑긋!

안녕하세요, 요즘 주택임대소득 관련해서 문의가 진짜 많더라고요. 저희 부모님도 오래된 다가구주택을 갖고 계신데, 종합소득세 신고를 앞두고 “이게 과연 몇 채로 간주되는 거냐?”고 물으시더라고요. 세무서도 헷갈릴 정도로 복잡한 이 주택 수 판정 기준! 특히 다가구주택을 소유한 분들이 가장 많이 실수하는 부분이기도 해요. 오늘은 주택임대소득 신고 시 반드시 알아야 할 다가구주택의 주택 수 판정 기준에 대해 알려드릴게요. 몰라서 손해 보는 일 없도록 끝까지 함께 해요!

목차

주택임대소득 신고 대상은 누구? 종합소득세에서 말하는 ‘주택 수’ 기준 다가구주택이란? 아파트랑 뭐가 달라? 다가구 주택은 몇 채로 보나요? 실제 사례로 보는 다가구 주택 판정 세무 꿀팁과 마무리 정리

 

주택임대소득 신고 대상은 누구?

일단 내가 주택을 1채 이상 가지고 있고, 그걸 남에게 세를 주고 있다면 '주택임대소득'이 발생하는 거예요. 그런데 모든 사람이 다 신고 대상은 아닙니다. 주택 수와 총 임대수입에 따라 달라져요. 예전에는 2주택 이상만 과세 대상이었지만, 지금은 1주택자도 고가주택이라면 과세 대상이 됩니다.

종합소득세에서 말하는 ‘주택 수’ 기준

세법에서는 주택 수를 단순히 '주소' 기준이 아니라,

등기 기준 + 구조 기준

으로 판정해요. 아래 표는 과세 대상 여부를 가리는 핵심 조건이에요.

구분	주택 수 기준	과세 기준
1주택 (고가주택 포함)	1채	고가주택만 과세
2주택 이상	2채 이상	임대소득 연 200만 원 초과 시 과세

다가구주택이란? 아파트랑 뭐가 달라?

다가구주택은 여러 세대가 거주할 수 있도록 내부가 구분돼 있지만, 등기부상으로는 하나의 단독주택으로 되어 있는 건물이에요. 즉, 아무리 방이 6개고 세입자가 나눠 살고 있어도, 서류상으로는 '1주택'입니다.

• 건축법상은 단독주택에 해당
• 등기부등본상 '1개의 호'로 취급
• 여러 세대가 살아도 세법상은 1채로 본다

 

다가구 주택은 몇 채로 보나요?

가장 많이 묻는 질문! “저희 집은 방 5개인데, 다가구니까 5채 아닌가요?” 답은 ‘아니오’입니다. 세법상 다가구주택은 주택 수 1채로 간주돼요. 내부 구조가 아무리 나뉘어 있든, 소유자 기준으로 등기부상 한 호로 돼 있다면 1채입니다.

단, 일부 특수한 경우—예를 들어 ‘다세대’로 등기된 건물이라면 각 세대가 개별 주택으로 인정될 수 있어요. 이 차이를 모르면 세금 폭탄 맞을 수 있으니 꼭 확인해보세요.

실제 사례로 보는 다가구 주택 판정

실제로 세무서에 문의했던 사례를 보면 이렇게 정리할 수 있어요:

사례	건물 구조	주택 수 인정
서울 A씨	다가구주택, 세입자 4명 거주	1채
부산 B씨	다세대주택, 4세대 각각 등기	4채

세무 꿀팁과 마무리 정리

정리하면서 꼭 기억할 것들만 추려봤어요. 따로 메모해두셔도 좋습니다!

• 다가구주택은 세법상 1채로 본다!
• 등기 기준과 구조 기준을 모두 확인할 것
• 다세대주택은 세대 수만큼 주택 수로 본다

 

Q 다가구주택 내부가 여러 세대면 몇 채로 보나요?

구조적으로 구분되어 있어도 등기부상 한 호로 등록된 단독주택이라면 1채로 간주됩니다.

Q 주택 수에 따라 임대소득세는 얼마나 차이나나요?

1주택자는 비과세이거나 고가주택만 과세되며, 2채 이상이면 연 200만 원 초과분부터 과세가 적용돼요.

Q 다세대주택은 주택 수 몇 채로 계산되나요?

다세대주택은 각 세대가 개별 호수로 등기돼 있기 때문에, 세대 수만큼 주택 수로 계산됩니다.

Q 임대계약서에 나눠져 있으면 여러 채로 인정되나요?

아니요. 계약서상 구분과 관계없이 등기 기준이 단일이면 하나의 주택으로 봅니다.

Q 다가구주택 일부만 세 놓으면 어떻게 되나요?

임대 여부와 상관없이 등기 기준으로 1채로 판단하며, 실제 임대소득만 과세 대상이 됩니다.

Q 주택 수 산정은 누구 기준인가요?

납세자 본인 기준입니다. 배우자 소유는 별도 계산되지만, 소득세법상 합산 판단될 수 있어요.

 

다가구주택, 다세대주택, 고가주택... 이런 단어만 봐도 머리가 지끈지끈하셨던 분들 많으시죠? 하지만 오늘 내용을 쭉 따라오셨다면 이제는 ‘내 집이 세법상 몇 채냐?’ 이 질문에 정확히 답하실 수 있을 거예요. 세금은 결국 정보 싸움입니다. 알면 피할 수 있고, 모르면 내야 해요. 아직 헷갈리는 부분 있다면 꼭 댓글로 남겨주세요. 제가 아는 한도 내에서 진짜 찐 꿀팁들 공유드릴게요. 함께 공부하고 덜 내는 세상, 우리 같이 만들어봐요!

 

 

📌 종합소득세 주택임대 관련 안내는 홈택스 공식사이트에서 더 확인하실 수 있어요.